Pour beaucoup de propriétaires, un monument historique est un bien de famille avant d’être un sujet fiscal. La question de la transmission se pose donc tôt : que devient l’avantage fiscal à la mort du propriétaire ? Les héritiers paieront-ils des droits sur un bien qu’ils ne pourront pas vendre ? Les textes apportent des réponses, qui reposent sur une idée simple : un engagement de service public (ouverture au public, entretien) en échange d’un allègement.
L’exonération de droits de mutation à titre gratuit
Selon le ministère de la Culture et le guide pratique de la DRAC Nouvelle-Aquitaine (juillet 2025), les immeubles protégés au titre des monuments historiques, ainsi que les objets mobiliers qui y sont liés historiquement ou artistiquement, peuvent être exonérés des droits de mutation à titre gratuit (héritage, don, legs), si les propriétaires s’engagent à les ouvrir au public dans les conditions définies à l’annexe IV du CGI. Le texte de référence est l’article 795 A du CGI.
Trois remarques importantes :
- L’exonération n’est pas automatique. Elle suppose une convention et une ouverture effective au public.
- Elle concerne les droits de mutation à titre gratuit, pas l’impôt sur le revenu ni l’impôt sur la fortune immobilière, qui obéissent à d’autres règles.
- Elle porte sur l’immeuble protégé et ses objets mobiliers liés : le reste du patrimoine (comptes, autres biens) reste soumis au droit commun.
La convention avec l’État
Pour bénéficier de l’exonération, une convention doit être conclue entre les personnes concernées et le préfet de région, après avis de la conservation régionale des monuments historiques (CRMH), de l’architecte des Bâtiments de France et de la direction départementale des finances publiques. D’après la DRAC, cette convention doit prévoir :
- les modalités d’accès du public ;
- les conditions d’entretien des biens ;
- le maintien des biens meubles dans les immeubles et leurs conditions de présentation.
Elle est conclue pour une durée indéterminée. Si elle cesse d’être respectée, les droits de mutation à titre gratuit retrouvent à s’appliquer. Autrement dit, l’exonération est un engagement durable, qui pèse aussi sur les héritiers suivants. Les conditions d’ouverture évoquées par le ministère s’appuient sur la définition de l’ouverture au public de l’annexe IV du CGI (voir ouverture au public). Une convention type existe ; les modalités se négocient au cas par cas avec l’administration.
La société civile familiale
Une convention peut aussi être conclue avec une société civile familiale, afin d’exonérer les parts de la société à hauteur de la proportion de leur valeur que représentent les immeubles protégés. Selon la DRAC, la société civile doit détenir en pleine propriété et gérer le bien, et n’être constituée que de personnes partageant des liens de parenté précis. Le donateur ou le défunt peut être soumis à des conditions de durée de détention des parts, et le donataire, légataire ou héritier doit s’engager à adhérer à la convention et à conserver les parts pendant cinq ans.
C’est un montage technique, qui croise la fiscalité des droits de mutation et les règles de l’article 156 bis (qui n’ouvre l’avantage d’impôt sur le revenu aux sociétés civiles que dans des cas limités). Il ne doit pas être mis en place sans conseil spécialisé.
Et l’engagement de conservation de 15 ans ?
L’article 156 bis prévoit que la majoration du revenu en cas de rupture de l’engagement de conservation ne s’applique pas en cas de décès, ni en cas de transmission à titre gratuit lorsque les héritiers ou donataires reprennent l’engagement. La transmission familiale est donc, en principe, compatible avec le régime à condition que l’engagement soit repris. Cette reprise est une démarche formelle : ne la présumez pas, faites-la acter. Voir le guide sur l’engagement de 15 ans.
Vente du bien : une notification obligatoire
Si le monument est vendu, la personne ayant permis le changement de propriétaire doit le notifier à l’autorité administrative dans un délai de 15 jours, avec mention de la date de l’aliénation et de l’identité du nouveau propriétaire (articles L. 621-29-6 et R. 621-84 du Code du patrimoine, tels que cités par la DRAC). Le propriétaire doit aussi informer l’acquéreur de la servitude.
Comment préparer la transmission
- Faire l’état des lieux : protection, valeur, état d’entretien, charges annuelles.
- Réfléchir à l’ouverture au public : est-elle compatible avec la vie de la famille ? Quel coût, quelle organisation ?
- Prendre contact tôt avec la conservation régionale des monuments historiques et un notaire expérimenté dans ce type de biens.
- Associer les héritiers : une convention d’ouverture engage durablement ceux qui recevront le bien.
- Évaluer l’alternative : vendre à un tiers, transmettre en pleine propriété, organiser une société civile familiale, solliciter un mécénat ou une fondation.
Les points à ne pas négliger
- Les charges du bien continuent : l’exonération de droits ne dispense pas d’entretenir ; les travaux restent à financer.
- Les droits d’enregistrement exonérés ne sont pas tout : d’autres impôts liés à la détention peuvent subsister.
- Le calendrier : une convention demande des avis multiples et du temps ; l’engager au dernier moment est risqué.
- La stabilité de l’ouverture : la convention est durable, ce qui engage les générations suivantes.
En résumé
Pour les propriétaires qui acceptent d’ouvrir leur bien au public et de signer une convention avec l’État, la loi prévoit une exonération des droits de mutation à titre gratuit. Elle est conditionnelle, durable et technique. Elle ne se confond pas avec la déduction d’impôt sur le revenu vue sur les autres pages, mais elle en est le complément naturel dans une logique de conservation familiale. Si vous souhaitez échanger sur un projet précis, le formulaire ci-dessous transmet votre demande à BLG Immobilier ; pour la convention elle-même, rapprochez-vous de la DRAC et d’un notaire.